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【资讯】奥特莱斯商业引擎的麻烦

发布时间:2020-10-17 01:55:47 阅读: 来源:油泵厂家

奥特莱斯:商业引擎的麻烦

在首创与奥特莱斯的合作中,首创置业集团董事长刘晓光经常对外界说的话就是“资金不是问题”,经常举的例子是“商业地产是母鸡,住宅开发是公鸡,用公鸡卖钱可以养母鸡,母鸡不但可下蛋,还能包装上市,带来长期的回报”。  高投入,带来高回报,确实是商业规律中的一个重要法则。但与高回报对应的,往往还有高风险。土地一级开发是土地价格高涨时期,开发企业为了降低土地成本、增加企业利润常常采用的方法。但是增加利润的同时,不可避免地要承担由此带来的风险。尤其是商业地产这只“母鸡”,不但“喂养”周期长,而且对“环境”要求还极高。  商业的天然风险  这个风险就是前期的高投入。国内做“住宅+商业”模式的企业很多,虽然大多数企业并不依靠前期的住宅项目赚钱,但是前期的土地开发一定要在开发企业风险可控的范围内。华侨城集团的欢乐谷、万达集团的万千百货,在所有拥有非销售配套房地产项目当中,非销售部分的成本一定是处于可控范围的。  首创置业依靠奥特莱斯“名品+折扣”的特殊模式,把商业放到了一个靠前的开发阶段。用奥特莱斯(中国)有限公司董事局主席兼行政总裁林卓延的话说“奥特莱斯商场是整个首创芭蕾雨项目的引擎”。而事实也确实如此,商业卖场不但是芭蕾雨项目的核心,同时还是首创置业“3+X”商业模式中最重要的部分。  但风险在于,用一个前期招商过程复杂、涉及环节众多、并且后期需要长时间提供资金给养的商业卖场作为引擎,到底是不是正确选择。  欢乐谷是华侨城集团在土地一级开发中的项目之一,可以为周边住宅和商业汇聚人气,并提升区域的土地价值。虽然在前期一样需要资金来维护,但是由于其产权归属清晰,运作项目单一,华侨城集团建欢乐谷并不需要复杂的招商过程,也没有各种不确定因素带来的烦恼,因此可以完全按照自己的建设周期来安排进度。  相反,首创奥特莱斯的首个项目——北京房山奥特莱斯就由于涉及环节众多,招商过程复杂等问题,原定于2011年开业,至今还未实现开业。  此外,将商业作为土地一级开发的引擎,必然需要商业拥有足够的辐射面和号召力,这些都为卖场带来了巨大压力。  高动力、高油耗与高风险  “商场一旦开业,其档次和定位就会给顾客形成固定的印象,对于日后的发展影响很大。因为最初半年到一年光顾商场的顾客,往往会是这个商场最主要的客群。”唯吾知足机构总经理郑秋皓说。  尽管以奥特莱斯作为首创综合项目的核心是一个“高油耗”的引擎,但是如果奥特莱斯真能像预计的那样,给首创带来“高动力”,这种投入显然是值得的。刘晓光曾对媒体表示,奥特莱斯项目在2012年正式运营后,芭蕾雨项目包括商业地产的营业收入在内,每年将会为公司带来30亿元的收入。  此外,在首创奥特莱斯的规划中,未来不同城市的芭蕾雨项目中会包含着以奥特莱斯为引领的商业、旅游业、度假业以及适合当地的其他业态,可能要输入12种其他业态。但是在奥特莱斯前景还不明朗的时候,其对其他业态的辐射也尚未显现。  目前首创奥特莱斯在国内的项目中都含有大面积的商业部分,北京芭蕾雨项目中奥特莱斯及其他商业约为15万平方米,而计划在2013年开业的海南万宁奥特莱斯则规划10万平方米的休闲购物区,其中购物中心的面积就达到4.5万平方米。根据公开资料显示,首创置业2012年全面预算中,海南万宁芭蕾雨项目总投资将达到约21.6亿元。而2011年首创置业累计的签约金额总额仅为110亿元。  首创置业的公告显示,目前建设中的广东佛山、浙江湖州和北京房山三个奥特莱斯项目,合计总建筑面积近300万平方米。保守推算,这些项目的总投资也将超过180亿元,其中自有资金投入则不会少于50亿~60亿元。由于奥特莱斯前期的大量投入,2011年上半年,首创置业的负债率由2010年底的21%大幅上升到55%。  在商业地产成熟之前,首创仍在为这个沉重的引擎买单。去年开始,首创置业就不断传出各种融资消息,除了引入其他合作公司(新加坡政府集团投资有限公司已入股海南万宁芭蕾雨项目),私募和债权融资以外,首创还在积极排队回归A股。  不论如何,用零售商业卖场做引擎,终归是一招险棋。而且,目前首创也没有让人们看到其化险为夷的迹象。

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